IMU в Италии: где налог «съедает» прибыль, а где помогает заработать?

IMU – единый муниципальный налог за владение имуществом, если оно не используется как основное место жительства.

Кто должен платить IMU?
Должны платить владельцы
- второго и последующих домов,
- офисов и коммерческих помещений, складов,
- гаражей, парковок,
- дорогой недвижимости,
- замков и дворцов с исторической ценностью,
- сельскохозяйственной и строительной земли.

Покупая недвижимость в Италии под инвестицию, важно считать не только цену входа и аренду, но и IMU.

Расчет суммы налога на жилую недвижимость делается по формуле:
величина кадастрового дохода +5%*на значение кадастрового коэффициента*на ставку, установленную конкретным муниципалитетом.
Таким образом, возможно рассчитать точную сумму налога только когда есть конкретный объект. Для расчета рекомендую обратиться к квалифицированному бухгалтеру, который поможет рассчитать правильную сумму за вас.

Как оплатить?
IMU можно оплатить через стандартную налоговую форму F24, которая используется при уплате большинства видов налогов в Италии, включая рассрочку подоходного налога.
Эту форму можно найти и подать в большинстве банковских отделений и почтовых отделений страны. Некоторые итальянские банки даже предлагают клиентам возможность заполнить и подать форму F24 прямо в Интернете.
Кроме того, вы можете попросить итальянского бухгалтера заполнить и отправить форму от вашего имени.

Что произойдет, если я не заплачу?
Итальянские налоговики не проявляют снисхождения, когда речь заходит о несвоевременной подаче или неуплате IMU.
Несвоевременная подача документов может быть наказана штрафом в размере до 30 процентов от суммы задолженности, в то время как неуплата может привести к принудительному взысканию кредита (recupero coattivo del credito) со стороны местных властей.
Хорошей новостью здесь является то, что в Италии существует процедура, известная как ravvedimento operoso (буквально «активное исправление»), которая позволяет налогоплательщикам самостоятельно сообщать о задержках в выплате налога и быстро исправлять их в обмен на значительное снижение штрафов.
Например, в рамках этой системы штрафы за несвоевременную уплату снижаются до 0,1 процента от суммы задолженности в день, если платеж произведен в течение первых 14 дней с момента наступления соответствующего срока.

Помимо типа жилья, кадастровой стоимости недвижимости на размер налога IMU также влияет местоположение объекта.

📍 Рим

IMU — один из самых высоких в Италии.
Средний годовой налог по инвестиционной квартире может доходить до €3 300–3 500.

✔ Плюсы:

• высокая ликвидность,
• высокий спрос на долгосрочную аренду,
• надёжный актив с низким риском,
• широкий выбор стратегий инвестиций,
• престиж, статус и сохранность капитала.

✖ Минусы:

• высокий налог и эксплуатационные расходы,
• высокая стоимость входа,
• чистая доходность ниже, чем кажется «на бумаге»,
• неравномерность районов по ликвидности,
• ограничения на краткосрочную аренду.

➡ Подходит инвесторам, ориентированным на сохранение капитала, а не максимальный процент.

📍 Милан

IMU — высокий, около €2 900–3 000 в год.

✔ Плюсы:

• Милан №1 по стабильности и прогнозируемости аренды. бизнес-центр страны,
• высокая ликвидность и спрос на покупку,
• сильный рост стоимости недвижимости,
• подходит для всех типов аренды,
• развитая инфраструктура и экономика,
• минимальные простои.

✖ Минусы:

• высокая цена входа,
• высокий налог,
• нередко низкий ROI в %,
• ограничения на короткую аренду,
• большая конкуренция среди инвесторов,
• высокая стоимость содержания.

➡ Отлично для стабильного дохода, и владения надёжным и ликвидным активом.

📍 Венеция

IMU — около €2 300–2 400 в год.

✔ Плюсы:

• огромный и стабильный туристический спрос круглый год,
• высокие ставки аренды,
• уникальный рынок, не подверженный конкуренции: высокая ликвидность, рост стоимости, высокий спрос,
• качественные объекты дорожают быстрее рынка, не простаивают, приносят большой доход.

✖ Минусы:

• высокий налог,
• ограничения по краткосрочной аренде,
• эксплуатационные расходы выше на 20-40%, чем в других городах,
• сезонные риски и погодные условия увеличивают стоимость страховок и техподдержки,
• плотная конкуренция в премиум-сегменте.

➡ Подходит для опытных инвесторов, желающих купить редкий актив.

📍 Турин

IMU — около €1 900–2 000 в год.

✔ Плюсы:

• один из лучших городов по ROI,
• доступные цены по сравнению с другими крупными городами,
• высокий спрос у студентов и специалистов.

✖ Минусы:

• высокая конкуренция по предложениям аренды,
• рост цен, что снижает % доходности,
• рост количества иммигрантов.

➡ Один из самых сбалансированных городов для инвестиций.

📍 Флоренция

IMU — около €1 950–2 000 в год.

✔ Плюсы:

• диверсификация стратегий,
• престиж и безопасность,
• высокая ликвидность,
• сильный спрос на краткорсрок, среднесрок и долгосрок.

✖ Минусы:

• ограничения на краткосрочную аренду,
• цена входа выше, чем в Турине,
• высокие эксплуатационные расходы,
• ограниченный выбор качественных объектов.

➡ Это город не про максимальный % дохода, а про надёжность, ликвидность и капитализацию, что делает его одной из ключевых инвестиционных точек Италии.

📍 Болонья

IMU — около €1 800–1 900 в год.

✔ Плюсы:

• сильный студенческий рынок,
• стабильная аренда,
• меньше рисков, чем в туристических городах.

✖ Минусы:

• высокие требования к объекту для получения хорошей доходности,
• жёсткая конкуренция за хорошие объекты,
• рост цен в районах со спросом,
• ограничения по краткосрочной аренде.

➡ Часто недооценённый, но надёжный инвестиционный город. Для краткосрочной аренды Болонья — не самая простая площадка.

📍 Ольбия (о.Сардиния)

IMU — в среднем €450–700 в год на стандартный инвестиционный объект.

✔ Плюсы:

• один из самых низких IMU среди популярных регионов,
• высокий сезонный спрос на краткосрочную аренду, но при правильном выборе локации реально получать доход круглый год,
• доступные цены входа (за исключением ТОПовых локаций Коста Смеральда),
• интересна как для аренды, так и для личного использования.

✖ Минусы:

• выраженная сезонность,
• важен правильный выбор локации и формата объекта,
• устаревший фонд вторичного жилья, часто требуется ремонт,
• требуется более внимательное изучение документации при покупке.

➡ Отличный вариант для инвесторов, которые хотят высокую чистую доходность при низких расходах.

📍 Апулия (Бари, Монополи, Валле-д’Итрия)

• IMU: €400–900 / год

✔Плюсы:

• сильный туристический спрос,
• низкие налоги и доступный вход,
• высокая чистая доходность,
• разнообразие объектов под разные стратегии,
• перспективы развития региона.

✔ Минусы:

• сезонность доходов,
• управление на расстоянии сложнее из-за нехватки управляющих компаний,
• локальная бюрократия: разрешения, ремонты, согласования — всё занимает больше времени,
• доходность в % снижается — вход становится менее дешёвым.

➡ Хорошее соотношение доход / налог.

📍 Калабрия — Реджо-ди-Калабрия / прибрежные коммуны

IMU — примерно €300–600 в год, один из самых низких показателей в Италии.

✔ Плюсы:

• минимальный IMU,
• очень низкая стоимость входа,
• интересна для долгосрочной аренды и точечной туристической стратегии,
• инвестиции и личный бюджетный отдых.

✖ Минусы:

• слабая экономика региона. Это влияет на, качество инфраструктуры, платёжеспособность арендаторов, темпы роста стоимости объектов;
• недостаток профессионального управления;
• ниже ликвидность, чем на севере,
• важен жёсткий отбор объекта и района, есть опасность «очень дешёвых» объектов.

➡ Подходит инвесторам, которые хотят максимальный % дохода и готовы работать с нишевым рынком.

❗ IMU — ключевой фактор чистой доходности.

• Север и столицы → стабильность, но ниже %.
• Центр → баланс.
• Юг и острова → низкий налог и выше чистая прибыль.

➡ Разница между 4% и 8% чистыми часто начинается именно с IMU.

И конечно же, налоги на имущество – это далеко не единственный важный параметр расчёта финансовой модели при планировании покупки недвижимости под инвестицию.

Более подробно о выборе региона, города, района для инвестиций в недвижимость Италии, рентабельность, расходы на покупку, ремонт, управление мы с клиентами обсуждаем на консультациях.

Записаться на консультацию можно в личные сообщения @kseniya_sardiniya, а также по WhatsApp +79649669333.

KSENIZA SARDINIYA, вместе к мечте!