Ограничения на сдачу жилья в краткосрочную аренду в Италии в 2025: что изменилось для владельцев и арендаторов.
В 2025 в Италии продолжают ужесточать правила для рынка краткосрочной аренды жилья, то есть сдачи квартир или домов на короткий срок, обычно до тридцати дней. Эти изменения направлены на то, чтобы защитить доступное жилье для местных жителей, уменьшить негативные последствия от чрезмерного туризма и сделать систему более прозрачной. Основные нововведения включают обязательный национальный идентификационный код, известный как Codice Identificativo Nazionale, более строгие требования к налогам, регистрации гостей и безопасности. Я для вас собрала самую свежую информацию на основе официальных источников и недавних обновлений, включая решения судов, которые повлияли на локальные ограничения. Давайте разберем все по порядку, чтобы было понятно, как это затронет владельцев недвижимости и тех, кто снимает жилье.
Что изменилось на национальном уровне в 2025 году
Национальный идентификационный код. На национальном уровне Италия ввела единые правила, которые применяются ко всем регионам и городам. Самое важное новшество — это Codice Identificativo Nazionale, или национальный идентификационный код. С первого января 2025 года каждый объект, который сдается в краткосрочную аренду, должен иметь этот код. Его нужно получить через специальный портал Banca Dati delle Strutture Ricettive на сайте Министерства туризма Италии. Этот код заменяет или дополняет региональные коды, такие как Codice Identificativo Regionale, которые уже существовали в некоторых местах. Если в вашем регионе требуется региональный код, его нужно получить сначала, а потом уже национальный. Код должен быть указан во всех объявлениях на платформах вроде Airbnb или Booking, а также размещен на входе в квартиру или дом. Если код отсутствует, владелец может получить штраф от 800 до 8000 евро. Если код есть, но его не указали в объявлении, штраф составит от 500 до 5000 евро.
Segnalazione Certificata di Inizio Attività. На национальном уровне нет ограничения на количество таких кодов, которые может получить один владелец. То есть, теоретически, вы можете сдавать сколько угодно объектов, но если у вас больше четырех квартир в аренде, это считается предпринимательской деятельностью, и вам нужно будет оформить специальное разрешение под названием Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Без этого штрафа могут достигать от 2000 до 10000 евро.
Срок аренды и налогообложение. Минимальный срок аренды на национальном уровне не установлен, но максимальный для краткосрочной аренды остается 30 дней. В некоторых городах ввели правило минимум две ночи, чтобы уменьшить поток туристов на один день, но это локальные решения, о которых мы поговорим ниже. Налоги тоже изменились: платформы вроде Airbnb автоматически удерживают 21 % налога с дохода от первой квартиры, но если у вас несколько объектов, ставка повышается до 26 % для всех остальных. Это сделано, чтобы владельцы с большим количеством недвижимости платили больше и не конкурировали несправедливо с отелями.
Регистрация гостей. Каждый владелец обязан регистрировать данные гостей в системе полиции под названием Servizio Alloggiati в течение 24 часов после заезда. Это помогает властям отслеживать туристов и обеспечивать безопасность. Кроме того, теперь все объекты должны быть оборудованы детекторами газа и угарного газа, а также огнетушителями — по одному на этаж или каждые двести квадратных метров. Если этого нет, штраф от 600 до 6000 евро.
Автоматизированные системы заезда.Раньше был запрет на автоматизированные системы заезда, такие как боксы для ключей или самостоятельный чек-ин, но в мае 2025 года суд в Лацио отменил этот национальный запрет, посчитав его слишком строгим и неэффективным. Теперь такие системы разрешены на национальном уровне, но в отдельных городах могут оставаться локальные запреты.
Ограничения на сдачу в краткосрочную аренду в разных городах Италии
Хотя на национальном уровне лимитов на количество объектов нет, многие города ввели свои правила, чтобы бороться с переизбытком туристов и нехваткой жилья для местных.
Однако в апреле 2025 года Совет Государства Италии вынес решение, которое запретило муниципалитетам ограничивать некоммерческую краткосрочную аренду, то есть когда владелец сдает жилье не как бизнес. Это решение может отменить многие локальные запреты, и сейчас города пересматривают свои правила.
Во Флоренции с тридцать первого мая две тысячи двадцать пятого года действует новый регламент. Здесь запретили новые краткосрочные аренды в историческом центре, который охраняется ЮНЕСКО. Только те объекты, которые уже сдавались в 2024 году, могут продолжать. Для каждого такого объекта нужна авторизация на пять лет, которую выдают через специальный портал муниципалитета. Квартира должна быть не меньше двадцати восьми квадратных метров, комнаты — минимум девять квадратных метров для одноместного размещения и четырнадцать для двухместного. Запрещены боксы для ключей, и заезд должен быть личным. Минимальный срок аренды — две ночи. Нет строгого лимита на количество объектов на одного владельца, но из-за зональных ограничений это сложно.
В Риме, который относится к региону Лацио, планируют ввести лимит в 120 дней в году для краткосрочной аренды в центре, особенно в преддверии Юбилейного года в Ватикане. Есть moratorium на новые объекты в исторических районах до середины 2025 года. Возможно, введут правило, что владелец должен жить в том же здании. Национальный код обязателен, а региональный Codice Identificativo Regionale требуется с первого сентября 2024 года. Лимит на количество объектов — возможно, максимум два на город для некоммерческой аренды, но это под вопросом из-за решения Совета Государства.
В Милане нет жестких лимитов на количество дней или зон, благодаря тому же решению Совета Государства. Здесь фокусируются на национальных правилах: нужен национальный код и региональный для Ломбардии. Для предпринимательской деятельности требуется Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Минимальный срок — две ночи в центре. Запрет на боксы для ключей обсуждался, но сейчас он ослаблен.
В Венеции ввели экспериментальный регламент на 2024 — 2026 годы: в историческом центре можно сдавать не больше ста двадцати дней в год. Нужно зарегистрироваться в муниципальном списке, подать Segnalazione Certificata di Inizio Attività в течение 120 дней. Заезд только личный, без автоматизации. Национальный и региональный коды обязательны. Новые регистрации приостановлены до 2026 года.
В Болонье запретили сдавать квартиры меньше 50 квадратных метров в центре для туризма. Нет лимита на дни, но для изменения использования нужна Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Минимальный срок — две ночи.
В Неаполе нет лимитов на дни или зоны. Требуется региональный код Codice Unico Struttura Ricettiva, теперь с национальным. Для бизнеса — Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Минимальный срок — две ночи в исторических районах.
Примеры и последствия этих изменений
Один из ярких примеров — Флоренция, где запрет на новые аренды в центре привел к росту долгосрочных предложений жилья для местных, но цены на краткосрочную аренду выросли. В Риме платформа Airbnb уже выплатила пятьсот семьдесят шесть миллионов евро штрафа за неуплату налогов в прошлом, что заставило все платформы автоматически удерживать налоги.
Решение Совета Государства в апреле 2025 года стало поворотным: оно отменило локальные запреты в городах вроде Сирмионе и может распространиться на Флоренцию или Венецию, где владельцы теперь могут оспорить ограничения.
Стоит ли продолжать сдавать жилье в краткосрочную аренду в Италии
Эти правила выгодны владельцам одной или двух квартир, которые работают официально: они меньше попадают под ограничения, платят двадцать один процент налога и избегают штрафов. Для отелей это плюс, потому что уменьшается конкуренция от нелегальных арендаторов. Но стало сложнее тем, у кого больше трех объектов: повышенные налоги, необходимость в разрешениях и локальные лимиты делают бизнес менее прибыльным. Если вы сдавали “в черную”, теперь это невозможно — платформы все удерживают автоматически.
В итоге, рынок краткосрочной аренды не исчезает, но требует строгого соблюдения правил. Получите национальный идентификационный код как можно скорее, зарегистрируйте гостей и проверьте локальные требования в вашем городе, чтобы избежать штрафов до десяти тысяч евро. Если у вас есть недвижимость в Италии, изучите портал Министерства туризма и Агентства по доходам, чтобы быть в курсе.