Покупка недвижимости в Португалии: процедура, ипотека, налоги и покупка за криптовалюту

В Португалии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Нерезиденты могут приобрести жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки, как на физическое, так и на юридическое лицо. В этой статье рассмотрим ключевые вопросы, связанные с покупкой недвижимости:

1. Какова процедура покупки недвижимости в Португалии?
2. Как получить ипотеку?
3. Какие налоги необходимо платить за недвижимость в Португалии?
4. Как приобрести недвижимость в Португалии за криптовалюту?

Процедура покупки недвижимости в Португалии
Процесс покупки и оформления недвижимости в стране проходит в ряд этапов.

1. Выбор объекта.
Покупатель устанавливает критерии выбора недвижимости, выбирает локацию и определяет бюджет. Далее инвестор либо прилетает в страну, чтобы посмотреть объекты, либо собственник проводит для него онлайн-просмотр.

2. Поручение дел юристу.
Перед покупкой недвижимости необходимо нанять юриста, который подготовит все необходимые документы.

3. Получение налогового номера.
Чтобы купить недвижимость в Португалии, прежде всего, необходимо получить идентификационный номер налогоплательщика (NIF) и открыть счет в местном банке.

Чтобы получить NIF, вам необходимо иметь постоянное место жительства в Португалии (налоговый домициль) или, в противном случае, иметь налогового представителя, который будет заниматься этим процессом. Представителем может быть физическое лицо, друг, член семьи, доверенный знакомый или юрист, получивший ваш NIF.

Выбранный вами налоговый представитель будет нести ответственность за выполнение перед вами определенных обязательств. Кроме того, на адрес налогового представителя будет отправлена корреспонденция и пароли доступа к Финансовому порталу.

Чтобы получить NIF, вы можете обратиться в отделение налоговой и таможенной службы или сделать запрос онлайн на электронной стойке Финансового портала. Как правило, присвоение НИФ занимает до 20 рабочих дней, если вся документация подана правильно.

4. Заключение предварительного договора купли-продажи.
При подписании предварительного договора и оформлении договора купли-продажи у нотариуса, покупатель должен оплатить залог от 10 до 30 % от стоимости недвижимости. Если покупатель решает отказаться от покупки недвижимости, то он теряет эту сумму. Если сделка расторгается по вине продавца, то он обязан возместить покупателю задаток в двойном размере.

5. Заверение у нотариуса.
Все договоры, заключенные сторонами, заверяет нотариус.

6. Оплата муниципального налога на покупку недвижимости.
Покупатель недвижимости в Португалии платит налог на передачу прав собственности (Imposto Municipal sobre Transmissões, IMT) — 6–8% и гербовый сбор (Imposto do Selo, IS) — 0,8%.

7. Проверка юридической чистоты.
В период между подписанием предварительного и основного договора (1–6 месяцев) юрист собирает все документы, необходимые для подтверждения юридической чистоты сделки:

- выписка из земельного кадастра (Centidã de Teor), содержащая сведения о местоположении и типе недвижимости, а также обо всех действиях, совершенных с ней;

- выписка из налоговой инспекции (Caderneta Urbana/Rustica Predial или Caderneta Predial) — документ, удостоверяющий постановку объекта на налоговый учет и содержащий сведения о размерах земельного участка, метраже и количестве жилых помещений, наличии гаража и т. д.;

- жилищный сертификат (Licença de Habitação) — документ, выдаваемый муниципалитетом, удостоверяет соответствует ли недвижимость строительным нормам (актуален для объектов, построенных после 1951 года);

- технический паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitaçã) — документ о праве собственности, в котором указаны технические характеристики и планы, реквизиты подрядчика и поставщиков строительных материалов (для недвижимости, жилищный сертификат на которую выдан после 30 марта 2004 года);

- сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico) — документ, в котором указывается, соответствует ли недвижимость новым нормам по расходу электричества.

8. Заключение основного договора купли-продажи.
Подписание основного договора купли-продажи проходит в присутствии нотариуса. На этом этапе покупатель оплачивает оставшуюся сумму сделки.

9. Регистрация в залоговом реестре.
Сделка считается закрытой, когда имя нового собственника заносится в официальный реестр регистрационного ведомства (Conservatoria de Registo Predial).

10. Регистрация в кадастровом управлении.
После подписания основного договора копии документа, заверенные нотариусом, направляются в кадастровое управление для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы.

11. Получение прав собственности.
Новый владелец недвижимости получает свидетельство о праве собственности (Certidão de Teor).

Налоги на недвижимость в Португалии

1. Муниципальный налог на обременительную передачу собственности (IMT)
Муниципальный налог на передачу собственности (IMT) – это налог, уплачиваемый при передаче права собственности на недвижимость. В Португалии IMT оплачивает покупатель. Сумма IMT, подлежащая выплате, зависит от стоимости недвижимости и ее типа.

Для жилой недвижимости, предназначенной исключительно для личного и постоянного проживания, ставка IMT является прогрессивной, начиная с 0% для недвижимости стоимостью менее 104 261 евро и увеличиваясь до 7,5% для недвижимости стоимостью более 1 128 287 евро.

Рассчитать стоимость IMT можно по ссылке: https://www.doutorfinancas.pt/simulador-imt/

Покупатели до 35 лет освобождаются от уплаты IMT!
Освобождение предоставляется при первичной покупке жилья, предназначенного исключительно для личного и постоянного проживания, при условии, что покупатели не имеют в собственности другой жилой недвижимости на момент передачи и в течение последних трех лет, а также не являются иждивенцами в целях налогообложения доходов физических лиц (IRS).

2. Гербовый сбор
Гербовый сбор — это налог, уплачиваемый за определенные юридические документы, включая контракты на покупку недвижимости. В Португалии его платит покупатель. Сумма гербового налога, подлежащая уплате, зависит от стоимости недвижимости и типа документа.

Для контрактов на покупку недвижимости ставка гербового налога составляет 0,8%.

3. Налог на муниципальную недвижимость (IMI)
Налог на муниципальную собственность (IMI) — это налог, который ежегодно уплачивается от стоимости недвижимости. Сумма IMI, подлежащая выплате, зависит от стоимости недвижимости и ее местонахождения.

Ставки IMI варьируются от 0,3% до 0,8%.

Каждый год муниципалитеты сами устанавливают ставки муниципального налога на недвижимость (IMI). В 2025 году 195 мэрий будут применять минимальную ставку в 0,3%. Это касается Лиссабона, Фару, Лагуша, Коимбры, Фуншала, Понта-Делгады, Лейрии, Оэйраса, Синтры и Визеу.

Количество муниципалитетов, в которых применяется максимальная ставка IMI в размере 0,45%, осталось прежним - шесть: Вила-Реал-де-Санту-Антониу, Аландроал, Назаре, Мафра, Картаксо и Торре-де-Монкорво.

37 муниципалитетов приняли решение о снижении ставки IMI в 2025 году, причем наибольшие сокращения наблюдаются в Вила-Нова-де-Пойарес (с 0,45% до 0,39%), Селорико-да-Бейра, Элвас (с 0,4% до 0,35% в обоих случаях) и Порталегри (с 0,34% до 0,3%). Также в Вила-Реал-де-Санту-Антониу произошло снижение ИМИ, оставив исключительную максимальную ставку в 0,5% для муниципалитетов, охваченных программой поддержки местной экономики или программой муниципальных корректировок.

В этом году ставка IMI в этом муниципалитете Алгарве составляет 0,45%.

Наряду с этим, только два муниципалитета продвинулись в повышении этого муниципального налога: Торре-де-Монкорво, район Браганса, где ставка увеличилась с 0,3 % до 0,45 %, и Эвора, где ставка стала составлять 0,39%.

Каждый муниципалитет может принять решение о снижении IMI для семей в зависимости от количества иждивенцев (скидка на одного ребенка составляет 30 евро, на двух - 70 евро, на трех - 140 евро).

Ставка IMI, применяемая к сельской недвижимости, по-прежнему составляет 0,8 % во всех муниципалитетах страны.

4. Дополнительный налог на муниципальную недвижимость (AIMI)
Дополнительный налог на муниципальную недвижимость (AIMI) был введен в 2017 году и применяется к владельцам недвижимости стоимостью более 600 000 евро.

Граждане и неграждане Португалии.
Для иностранцев существенным преимуществом будет ВНЖ или ПМЖ: значительно повысит шансы на одобрение, позволит получить больше предложений от разных банков и более выгодные условия.

• Какие нужны документы?

1. Выписка из Центрального Банка о кредитной истории в Португалии (Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal)

2. Паспорт.

3. ВНЖ Португалии (если есть).

4. IRS за прошлый год.
IRS — это ежегодная налоговая декларация для резидентов Португалии.
Для получения ипотеки ваш доход должен быть отражен в IRS.
В Португалии есть один банк, который может дать ипотеку без IRS — для этого нужно показать документы об уплате налогов в другой стране.

5. Расчётная ведомость (nota de Liquidação) — приходит вместе с IRS после сдачи, её также можно сделать в личном кабинете на сайте налоговой (finanças).

6. Зарплатные выписки (recibos) за последние 3 месяца.
Для самозанятых и ИП — счета (recibos verdes) за год.
Если счёт в другой стране — зарплатные выписки за полгода.

7. Выписки из банка о движении средств за последние 3 месяца. Важно, чтобы в них отображались поступления на ваш счёт и этот доход был задекларирован.

8. Рабочий контракт.
Банкам больше нравятся постоянные, а не проектные контракты.

9. Если вы в официальном браке, аналогичный комплект документов нужен и на супруга/супругу.

Это стандартный набор — банк может запросить что-то дополнительно.

• Условия

Ипотечная ставка в Португалии ~ 4-5%

Ставка привязана к Euribor — средняя процентная ставка, по которой европейские банки кредитуют друг друга в евро. Она постоянно меняется.

В зависимости от ваших документов и размера кредита, банк может брать дополнительный процент: от 0 до 1,5%

Обычно банк предлагает выбрать одну из трёх опций:
- Фиксированная ставка на весь срок ипотеки.
- Плавающая ставка — зависит от Euribor.
Если по экономическим причинам европейская банковская ставка будет падать, то и ваша ипотечная тоже.
- Смешанная — первые пару лет вы платите фиксированную ставку, а потом переходите на плавающую.

Рекомендую последний вариант: в краткосрочной перспективе не будет неожиданностей, а в долгосрочной — есть шанс платить меньше.

Ипотечный платёж не должен забирать больше 40% вашего дохода после уплаты налогов. Иначе банк решит, что рискует остаться без денег.

Срок ипотеки: от 10 до 40 лет. Банк опирается на информацию о средней продолжительности жизни в Португалии. Соответственно, чем вы моложе, тем больший срок одобрит банк.

Первоначальный взнос для иностранцев с неевропейскими паспортами — не меньше 20%. Для граждан Португалии и других стран Европы — от 10%

Если у вас, например, паспорт РФ, но есть второе гражданство и оно европейское, вам тоже могут одобрить ипотеку с первоначальным взносом 10%.

При этом, чем больше взнос, тем выше шансы.

• Порядок получения ипотечного кредита

1. Вы собираете документы и определяетесь, сколько денег хотите взять в кредит.

2. Дальше документы нужно отправить в банки и попросить ипотеку.
На этом этапе советую подключить риэлтора или ипотечного брокера — сэкономите время, а вашу заявку получат почти все португальские банки.
Обратите внимание, чтобы у помощников была лицензия от Банка Португалии. Она позволяет им работать официально и брать комиссию с банков, а не с вас.

3. Если документы в порядке, банк присылает коммерческое предложение с условиями, на которых готов дать ипотеку. Вы можете получить предварительное одобрение сразу от нескольких банков.

4. Выбираете тот, где выгоднее условия.

5. Параллельно ищете объект, который хотите купить.

6. Связываетесь с собственником и с банком и договариваетесь об оценке недвижимости.
Если вы не клиент выбранного банка, для получения ипотеки вам нужно открыть в нём счёт и пройти процедуру проверки (compliance).

7. После проверки, у банка на руках есть результаты оценки — он присылает финальные условия.
Чтобы точно понять все условия, разобраться в процентах, комиссиях, страховках и налогах, советую читать документы вместе с брокером.

8. Далее банку нужно 14 дней, чтобы согласовать внутренние процессы.

9. Далее следует подписание договора.

Покупка недвижимости за криптовалюту

В мае 2022 года в Португалии была зарегистрирована первая сделка с недвижимостью, полностью основанная на криптовалютах. Это историческое событие стало поворотным моментом на португальском рынке недвижимости и подчеркнуло растущую важность криптовалют - децентрализованных цифровых валют, основанных на технологии блокчейн.

Преимущества покупки недвижимости за криптовалюту:

1. Если прибыль получается от инвестиций в биткойн, покупка недвижимости с использованием этой валюты - это способ диверсификации портфелей, инвестирования в актив, который традиционно более стабилен, чем первый;

2. Обмен биткойнов на недвижимость - это безопасный способ обналичить криптовалюту без каких-либо потерь при конвертации в евро;

3. Использование биткойнов позволяет покупателю вести бизнес без вмешательства банков, устраняя необходимость запрашивать у банка разрешение на выдачу чека или перевода, что в значительной степени облегчает операции, осуществляемые гражданами, проживающими за рубежом.

Однако есть и некоторые недостатки:

1. Вы можете использовать биткойны для покупки недвижимости только в том случае, если вам не нужно подавать заявку на жилищный кредит, поскольку в Португалии до сих пор нет банка, уполномоченного выдавать кредиты на покупку дома в биткойнах.

2. Необходимо соблюсти ряд бюрократических процедур, а именно, понять происхождение средств до момента их конвертации в биткойны и во время сделки с недвижимостью доказать, что биткойн эффективно переходил из одного кошелька в другой.

3. Мало продавцов, готовых принять этот способ оплаты.

4. Даже если приобретение недвижимости будет осуществлено с использованием биткойнов, некоторые платежи придется производить наличными, например, уплата налогов, связанных со сделкой с недвижимостью, например, IMT.

В Португалии существует несколько способов приобретения криптовалютной недвижимости, каждый из которых имеет свои особенности и процессы.

Способ 1. Конвертация криптовалюты в фиатную валюту перед покупкой. В этом сценарии криптовалюта конвертируется в бумажную валюту (например, евро) перед подписанием документа о собственности. Эта сделка следует обычным процедурам любой традиционной сделки с недвижимостью.

Способ 2. Прямая покупка недвижимости за криптовалюту (от кошелька к кошельку).
Этот второй сценарий предполагает прямую покупку недвижимости с использованием криптовалюты. В этом случае криптовалюты обмениваются непосредственно на недвижимость. Обратите внимание, что налоги на передачу и другие связанные с этим сборы по-прежнему придется платить в бумажной валюте.

Способ 3. Покупка недвижимости за криптовалюту с конвертацией в фиат после транзакции.
Наконец, третий сценарий также предполагает покупку недвижимости за криптовалюту по типичному договору обмена, известному как «бартерный» контракт. Однако в этом случае продавец после сделки получает фиатную валюту, конвертированную по согласованной цене. Этот сценарий требует участия регулируемой организации по обмену криптовалютами, специализирующейся на операциях с недвижимостью.

Понимание этих различных сценариев обеспечивает прочную основу для принятия обоснованных решений при покупке недвижимости за криптовалюту в Португалии. Каждый вариант имеет свои преимущества, и правильный выбор будет зависеть от ваших конкретных обстоятельств и предпочтений. Например, «обмен» может быть лучшим вариантом, чтобы избежать уплаты чрезмерного налога на прирост капитала.

Требования к отчетности при покупке недвижимости за криптовалюту

Хотя Португалия является страной, дружественной к криптовалютам, операции с криптовалютой, особенно связанные с покупкой недвижимости, создают серьезные проблемы с точки зрения соблюдения закона о борьбе с отмыванием денег. Чтобы смягчить эту ситуацию, в апреле 2022 года Приказ нотариусов (ON) издал подробные инструкции. Эти инструкции снабжают нотариусов необходимыми знаниями для облегчения покупки недвижимости с использованием криптовалют.

В случае обмена недвижимости на криптовалюту, нотариусы должны соблюдать строгие требования к отчетности. Об этих транзакциях, основанных на криптовалюте, необходимо сообщить не менее чем за пять дней до подписания акта, чтобы соответствовать требованиям закона о борьбе с отмыванием денег.

Эти операции классифицируются как деятельность с высоким уровнем риска, требующая дополнительной информации и связи с соответствующими организациями.

Данные, подлежащие сообщению, включают в себя:
- идентификация участвующих сторон;
- цена сделки;
- тип криптовалюты, используемой в качестве оплаты;
- доказательство приобретения криптовалюты, включая записи о приобретении криптовалюты до даты транзакции;
- информация о кошельке;
- дата совершения акта.

Эти важные данные будут предоставлены властям, а именно DCIAP (Центральному департаменту расследований и уголовных дел) и отделу финансовой информации, для анализа и выявления потенциальных ситуаций отмывания денег.